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Lettre A

 

Abattement

Franchise d’impôt pouvant être retranchée de la base d’imposition. L’abattement est généralement conçu pour compenser des dépenses non prises en compte par le fisc. Exemple : abattement sur les revenus fonciers (micro-foncier), abattement sur les plus-values, abattement sur les droits de succession, etc…Un abattement pour charge de famille peut également être appliqué pour le calcul de certaines taxes, telles que la taxe d’habitation ou la taxe foncière.

ABF

Architecte des Bâtiments de France.

ACAVI

Contrat d’Assurance-vie à Capital Variable Immobilier. Concept créé au début des années 70, ce produit d’épargne en unités de compte a commencé à se développer dans le courant des années 80. L’épargne déposée par le souscripteur est investie par l’assureur dans un ou plusieurs supports non cotés : généralement des SCI (Sociétés Civiles Immobilières), des SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers), ou plus rarement des SA (Sociétés Anonymes). Les ACAVI sont des contrats constitués le plus souvent par un unique versement (prime unique). La compagnie d’assurance reste propriétaire des actifs immobiliers, ceux-ci servant d’unité de compte. La performance annuelle au niveau du contrat reflète donc la performance immobilière. Les revenus issus des loyers sont distribués sous forme de participation aux bénéfices. Ce type de placement immobilier permet au souscripteur de bénéficier de la liquidité de l’assurance vie.

Accédant à la propriété

Personne qui acquitte des remboursements d’emprunt pour devenir propriétaire de sa résidence principale. Synonymes : acheteur, acquéreur. En 2005, Les accédants représentaient 20,3% des ménages, contre 26% en 1988.

Achèvement de l’immeuble

Un immeuble est déclaré achevé quand il peut être utilisé conformément à l’usage pour lequel il a été construit. C’est à ce stade qu’intervient, soit la réception des travaux pour le maître d’ouvrage (celui qui fait construire), soit la visite d’état des lieux dans le cadre d’une vente sur plan. La date d’achèvement d’un immeuble constitue également un critère qui peut être pris en compte au plan fiscal.

Achèvement des travaux

Expression désignant le stade d’avancement des travaux par lequel la construction peut être utilisée pour l’usage auquel elle était destinée. Une déclaration d’achèvement doit être adressée dans les trente jours suivant l’achèvement, à l’autorité qui a délivré le permis de construire. C’est au moment de l’achèvement des travaux que le maître d’ouvrage (celui qui fait construire) ou l’acquéreur procède à la réception des travaux où à la visite d’état des lieux permettant de signaler les imperfections sous forme de réserve. (par exemple pour les investissements en loi Girardin).

Acompte

Somme versée par l’acquéreur lors de la signature d’une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente). Le montant de l’acompte est généralement de 10% du prix global du bien immobilier. Cette somme est à valoir sur le prix de vente payé lors de la signature de l’acte authentique. Le versement d’un acompte implique que les contractants sont déjà liés par la vente et qu’aucun ne peut se dédire. Toutefois, si les conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente ne sont pas réalisées, l’acheteur est délié de son engagement et récupère la totalité de son acompte.

Acte notarié ou acte authentique

L'acte notarié ou acte authentique est un acte signé devant un notaire (ce qui en garantit l'authenticité). Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, l’acte définitif est obligatoirement conclu devant un notaire.

Acte en sous seing privé

L'acte en sous seing privé est un acte passé entre des parties qui ne font pas appel à un notaire (par opposition à un acte authentique). Tous les types d’avant contrat (promesse ou compromis de vente, contrat de réservation ou contrat de location) peuvent être réalisés en sous seing privé mais la vente définitive sera obligatoirement conclue devant un notaire.

Action Immobilière

Terme générique désignant les titres des Foncières, des Immobilières holdings, des Sociétés de crédit-bail immobilier, des Sociétés de promotion et de services, et parfois, par abus de langage, les valeurs liées au BTP.

Actualisation

Calcul qui permet de ramener une valeur économique future à son équivalent présent.

ADELE

Association pour le Développement Economique pour le Logement Etudiant.

ADI

Assurance Décès Invalidité. Assurance obligatoire souscrite dans le cadre d’un crédit immobilier. (Pour plus de détails, voir notre rubrique Financement).

ADIL

Association Départementale pour l’Information sur le Logement.

Administrateur de biens

Professionnel, appelé aussi gérant d’immeubles, qui assure, en tant que mandataire des propriétaires  (personnes physiques ou morales), l’ensemble des opérations de gestion des immeubles pour le compte d’autrui : conclusion de baux, perception des loyers et des charges, entretien, réparation, amélioration, exploitation, etc. Dans le cadre des immeubles en copropriété, l’administrateur de bien intervient en qualité de syndic pour le compte des propriétaires. Comme celle des agents immobiliers, cette profession est réglementée par la loi Hoguet.

Adossement

Il s’agit d’un contrat d’assurance vie ou d’un autre produit de capitalisation qui est affecté à la garantie d’un prêt. Il permet de conforter les garanties déjà données (hypothèque, caution logement…) ou d’assurer le remboursement à terme (in fine) du capital. Un acte de « nantissement » attestant de l’adossement du placement est alors signé par l’emprunteur. (Pour plus de détails, voir notre rubrique Nantissement).

AFB

Association Française des Banques

Affectation des locaux

La notion d’affectation des locaux remonte à 1945, date de mise en œuvre d’un dispositif administratif s’appliquant au changement d’affectation des locaux. Ce régime spécifique toujours obligatoire à Paris, dans les communes situées dans un rayon de 50 km de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris, et plus généralement, dans les communes de plus de 100 000 habitants, repose sur ce principe général : « les locaux à usage d’habitation ne peuvent pas être utilisés à un autre usage ».

AFNOR

Association Française de Normalisation

AFREXIM

Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière

AFTRP

Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne

AFU

Association Foncière Urbaine

Agent commercial

Négociateur indépendant bénéficiant le plus souvent du statut de VRP. Les agences et les sociétés immobilières peuvent avoir recours à des agents commerciaux pour prospecter la clientèle. Ceux-ci sont alors liés par un mandat écrit. Comme les collaborateurs salariés et les négociateurs, les agents commerciaux qui ont des contacts avec la clientèle doivent détenir la « carte grise » du négociateur immobilier (renouvelable chaque année). Délivrée par l’agent immobilier et visée par la Préfecture, cette carte aussi appelée « attestation » permet d’informer la clientèle sur la qualité et les missions de l’agent commercial ainsi que sur les garanties de l’agence avec laquelle il collabore.

Agent immobilier

Il s’agit d’un professionnel pouvant effectuer toutes les démarches nécessaires à la vente ou à la location de biens immobiliers. L’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle (dite carte de transaction ou carte T) avec ou sans maniement de fonds. Son activité est régie par la loi Hoguet (décret d'application du 20 juillet 1972) ce qui implique de souscrire à une responsabilité civile et une garantie financière.

Aide fiscale

Avantage fiscal destiné à inciter les particuliers à investir dans l’immobilier.

AIRES

Association Interprofessionnelle des Résidences Etudiants et Services

Aliénation

Ce terme désigne la transmission, le transfert, la cession ou la vente d’un bien immobilier à autrui. Certains biens sont inaliénables, comme par exemple les immeubles dépendant du domaine public de l’Etat, du département ou des communes, ou encore les immeubles faisant l’objet d’une inscription provisoire d’hypothèque judiciaire. Certaines mutations, des donations notamment, peuvent également faire l’objet d’une clause d’inaliénation interdisant toute vente.

AMO

Assistance à Maîtrise d’Ouvrage

Amortissable

Se dit d’un prêt pour lequel les mensualités comportent, dès l’origine, le remboursement d’une fraction du capital et des intérêts d’emprunt. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts. La majorité des prêts immobiliers consentis par les banques sont amortissables. (Pour plus de détails, voir notre rubrique Quel crédit choisir?).

Amortissement

Se dit du remboursement du capital d’un emprunt. L’amortissement peut être progressif, chaque échéance comprenant les intérêts et une part du remboursement du capital. D’autres formules consistent à ne verser que les intérêts dans un premier temps et à rembourser le capital ultérieurement : il s’agit alors, soit de différé d’amortissement, soit d’amortissement in fine. (Pour plus de détails, voir notre rubrique Financement ).

Amortissement "Borloo"

L'amortissement Borloo permet de déduire 6% du prix du bien les 7 premières années de son revenu foncier puis 4% par an pendant 2 ans puis 2,5% pendant 2 x 3 ans. Cette déduction atteint 50% au bout de 9 ans et  65% au bout de 15 ans. A cela s'ajoute un abattement de 30% des loyers perçus. Ce mécanisme permet la création de déficits fonciers. Ces déficits fonciers sont plafonnés à 10700 € par an si l’investisseur n’a pas d’autres revenus fonciers. Le surplus de déficit foncier est reportable jusqu’en année n+10 mais uniquement sur des bénéfices fonciers. (Pour plus de détails, voir notre rubrique loi Borloo).

Amortissement in fine

Technique qui, dans le cadre d’un prêt immobilier, permet de rembourser le capital emprunté en totalité (en une seule fois) en fin de prêt. Seuls les intérêts sont remboursés pendant toute la durée du prêt. Ce type de crédit in fine s’adresse essentiellement aux investisseurs qui encaissent de gros revenus fonciers, ce qui leur permet de déduire de leurs recettes locatives la totalité de leurs intérêts d’emprunt. Les prêts in finé sont généralement adossés à une épargne par capitalisation (contrat d’assurance-vie par exemple) dont le capital, à terme, permet de rembourser la totalité du capital emprunté. (Pour plus de détails, voir notre rubrique Quel crédit choisir?).

Amortissement Périssol

Dénomination couramment appliquée à la déduction fiscale au titre de l’amortissement des logements neufs locatifs en référence à l’ancien Ministre Pierre-André Périssol. Ancêtre de l’amortissement Robien recentré et Borloo populaire.

Amortissement Robien

L'amortissement Robien permet de déduire 8% du prix du bien les 5 premières années de son revenu foncier puis 2,5% par an au cours des 10 années suivantes. Cette déduction atteint 50% au bout de 9 ans et  65% au bout de 15 ans. Il n’y a pas d’abattement sur les loyers. Ce mécanisme permet la création de déficits fonciers. Ces déficits fonciers sont plafonnés à 10700 € par an si l’investisseur n’a pas d’autres revenus fonciers. Le surplus de déficit foncier est reportable jusqu’en année n+10 mais uniquement sur des bénéfices fonciers.

Amortissement Robien Recentré

L'amortissement Robien recentré permet de déduire 6% du prix du bien les 7 premières années de son revenu foncier puis 4% par an au cours des 2 années suivantes. Cette déduction atteint 50% au bout de 9 ans. Il n’y a pas d’abattement sur les loyers. Ce mécanisme permet la création de déficits fonciers. Ces déficits fonciers sont plafonnés à 10700 € par an si l’investisseur n’a pas d’autres revenus fonciers. Le surplus de déficit foncier est reportable jusqu’en année n+10 mais uniquement sur des bénéfices fonciers. (Pour plus de détails, voir notre rubrique loi Robien).

ANAH

Agence Nationale de l’Habitat

ANIL

Agence Nationale pour l’Information sur le Logement

Annuité

Versement annuel effectué pour rembourser un emprunt. Les annuités comprennent le remboursement du capital  et des intérêts.

ANRU

Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine

APL

Aide Personnalisée au Logement

Appartement témoin

Logement présenté dans un programme immobilier en cours de commercialisation en stricte conformité avec les prestations prévues dans les documents contractuels, sans modification ni décoration.

Appel de fonds

Dans le cadre d’une vente en l'état futur d'achèvement, le paiement du prix se fait en plusieurs déblocages de fonds en fonction de l’avancement des travaux : 15% à la signature de l’acte authentique, 20% à l’achèvement des fondations, 35% à la mise hors d’eau, 25% à l’achèvement de l’immeuble et 5% à la livraison de l’appartement ou de la maison. L’acquéreur reçoit un appel de fonds du promoteur et doit donner son accord pour le déblocage des fonds après avoir fait vérifier l’état d’avancement des travaux par l’architecte.

Apport personnel

Dans le cadre d’un investissement immobilier, il s’agit de la somme d’argent que l’acquéreur apporte par ses fonds propres.

AQC

Agence Qualité Construction

Arbitrage

Terme désignant les actes de gestion patrimoniale auxquels les investisseurs immobiliers ont recours pour optimiser leurs actifs immobiliers.

Architecte des Bâtiments de France (ABF)

Fonctionnaire de l’Etat relevant du ministre chargé de la Culture. Recruté par un concours d’Etat, l’architecte des Bâtiments de France travaille au sein des services départementaux de l’architecture.

Arrérage

Voir Viager.

Arrhes

Sommes versées par l’acheteur au moment de la formation de la vente sans pour autant l’engager à mener son achat à terme. Le versement d’arrhes engage le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter. En cas de litige, le vendeur qui déciderait de violer cette réservation devrait payer le double des arrhes à l’acheteur. A l’inverse, les arrhes sont conservées par le vendeur si l’acheteur se rétracte. Seule exception : en cas de refus de prêt de la part des banques, l’acheteur récupère ses arrhes de plein droit.

Assemblée générale des copropriétaires

Assemblée annuelle obligatoire permettant aux copropriétaires d’approuver les comptes de l’année écoulée et d’adopter le budget prévisionnel, de délivrer quitus au syndic pour sa gestion, d’élire le conseil syndical et de se prononcer sur les décisions à prendre pour le bon fonctionnement de la copropriété.

Assiette de l’impôt sur le revenu

Base d’imposition composée de tous les éléments taxables.

Assurance chômage (ou perte d'emploi)

En cas de perte d’emploi, cette assurance permet la prise en charge d’une partie des mensualités de crédit par l’assureur. Elle n’est pas obligatoire mais elle est fréquemment proposée aux emprunteurs par les établissements de crédit. Les formules diffèrent d’un organisme à l’autre. Elles comportent toutes un délai de carence. Les licenciements intervenant pendant cette période ne sont pas pris en charge. Selon le type de contrat, le délai de carence varie de six mois à un an après la prise d’effet du contrat. En conséquence, l’emprunteur qui perd son emploi avant l’échéance du délai de carence ne sera pas indemnisé. De plus, une autre clause prévoit une franchise allant de 3 mois à 9 mois, entre le début d’indemnisation par les Assedic et la prise en charge par l’assureur. Ce n’est donc qu’après une période de chômage de 90 jours minimum, que l’emprunteur pourra percevoir les prestations. En fonction des contrats, la prise en charge des échéances souscrites peut aller de 40% à 100%. La durée d’indemnisation n’excèdera pas 36 mois par période de chômage et 72 mois toutes périodes de chômage cumulées

Pour pouvoir souscrire à une assurance chômage, l’emprunteur doit avoir souscrit à une assurance "décès incapacité". L’emprunteur doit être salarié (en CDI), avoir de l’ancienneté dans son entreprise, ne pas être en préavis de licenciement et pouvoir bénéficier des ASSEDIC ou assimilé. Passé 55 ans l’emprunteur ne peut plus y souscrire.

Attention : les formules les moins coûteuses ne prennent généralement en charge que les seuls intérêts de retard provenant des mensualités non versées pendant la période du chômage. Il s’agit alors d’une « assurance report » et non d’une véritable assurance perte d’emploi.


Assurance décès invalidité (ADI)

Assurance obligatoire souscrite dans le cadre d’un crédit immobilier.

Assurance Dommage Ouvrage

Lors de la construction d’un bien immobilier, l’assurance dommage ouvrage est obligatoire. Elle garantit l'indemnisation en cas de sinistre relevant de la garantie biennale ou décennale, et ce avant toute recherche de responsabilité. Elle est souscrite par le maître d'ouvrage (il s’agit du promoteur dans le cadre d'un contrat de vente en état futur d’achèvement et de l’investisseur dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle).

Assurance locative

Dans le cadre d’un investissement locatif, une assurance locative peut protéger l'investisseur contre tout ou partie des risques suivants : loyers impayés, absence de locataire, dégradations, frais de procédure juridique, etc… Il n’y a pas d’assurance locative « type ». Chaque assurance varie au niveau des garanties apportées, des franchises et des coûts.

Assurance perte d'emploi

Voir assurance chômage.

Assurance-vie

Placement financier bénéficiant d’une fiscalité avantageuse permettant de se constituer un capital net d’impôt ou de transmettre un patrimoine hors succession. Ainsi, l’assurance-vie bénéficie d’une exonération d’impôt sur les gains réalisés au terme de huit années de souscription (6 ans pour les contrats souscrits avant le 1er janvier 1991), ainsi que d’une exonération des droits de succession variable selon la date de souscription du contrat. Les sommes versées au titre de l’assurance-vie sont investies dans des supports financiers variés : fonds obligataires, immobilier, actions, sicav, etc. Selon le principe de la capitalisation, ces sommes génèrent des revenus qui sont réinvestis dans le contrat. (Pour plus de détails, voir notre rubrique Assurance-vie).

Assurance-vie immobilière (ACAVI)

Contrat d’Assurance-vie à Capital Variable Immobilier. Concept créé au début des années 70, ce produit d’épargne en unités de compte a commencé à se développer dans le courant des années 80. L’épargne déposée par le souscripteur est investie par l’assureur dans un ou plusieurs supports non cotés : généralement des SCI (Sociétés Civiles Immobilières), des SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers), ou plus rarement des SA (Sociétés Anonymes). Les ACAVI sont des contrats constitués le plus souvent par un unique versement (prime unique). La compagnie d’assurance reste propriétaire des actifs immobiliers, ceux-ci servant d’unité de compte. La performance annuelle au niveau du contrat reflète donc la performance immobilière. Les revenus issus des loyers sont distribués sous forme de participation aux bénéfices. Ce type de placement immobilier permet au souscripteur de bénéficier de la liquidité de l’assurance vie.

Avant-projet

Etude préparatoire graphique, technique et économique d’un projet. Un avant-projet se présente généralement comme un ensemble de plans et de documents donnant les lignes générales de l’ouvrage à exécuter, ainsi qu’une évaluation de la dépense à envisager. On distingue les avant-projets sommaires (APS) et les avant-projets définitifs (APD).

Avantage fiscal

Il s’agit d’une réduction d'impôt, d’un abattement sur le revenu imposable ou d’une exonération fiscale qui est accordé par l'Etat en échange d'une contrepartie :
  • emploi d'une personne à domicile (femme de ménage, nounou…)
  • investissement dans un bien immobilier locatif  (Robien, Borloo, Girardin, Loueur Meublé, ZZR…(Pour plus de détails, voir notre rubrique Nos solutions).
  • certains travaux de rénovation, d’isolement, etc.

Avenant

Acte complémentaire à un contrat initial établi entre les parties. Un avenant permet de compléter ou de modifier certaines des clauses précédemment conclues.

Ayant droit

Désigne quelqu’un qui détient lui-même des droits, ou bien les a acquis d’une autre personne, soit par désignation (dans le cadre d’une assurance-vie par exemple), soit à la suite d’une succession (ayant droit légal).